4lomza.pl/

Witam.
Zapraszam do dyskusji na temat: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie. Co jest lepsze?

Przedstawiam różnice wspólnota/spółdzielnia.

Wspólnota mieszkaniowa.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Spółdzielnia mieszkaniowa.

Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą.
Spółdzielnia może prowadzić działalność społeczną i oświatowo-kulturalną na rzecz swoich członków i ich środowiska.

Prawa własności.

a) Wspólnota:
- prawo odrębnej własności lokalu.

b) Spółdzielnia:
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- prawo odrębnej własności lokalu.

Organa statutowe.

a) Wspólnota:
- zebranie właścicieli
- zarząd

b) Spółdzielnia:
- walne zgromadzenie
- rada nadzorcza (może zostać zastąpiona komisją rewizyjną)
- zarząd

Uczestnictwo członków w zebraniu/zgromadzeniu i podejmowanie uchwał.

a) Wspólnota:
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
3. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
4. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

b) Spółdzielnia:
1. Walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określonych w statucie.
2. Uchwały podejmowane są zwykłą większością głosów w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania, chyba że ustawa lub statut stanowią inaczej.
3. Z obrad walnego zgromadzenia sporządza się protokół, który powinien być podpisany przez przewodniczącego walnego zgromadzenia oraz przez inne osoby wskazane w statucie.
4. Protokoły są jawne dla członków spółdzielni, przedstawicieli związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, oraz dla Krajowej Rady Spółdzielczej.
5. Protokoły przechowuje zarząd spółdzielni co najmniej przez dziesięć lat, o ile przepisy w sprawie przechowywania akt nie przewidują terminu dłuższego.
6. Członek może brać udział w walnym zgromadzeniu tylko osobiście, chyba że ustawa stanowi inaczej. Osoby prawne będące członkami spółdzielni biorą udział w walnym zgromadzeniu przez ustanowionego w tym celu pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka.
7. Członek ma prawo korzystania na własny koszt z pomocy prawnej lub pomocy eksperta. Osoby, z których pomocy korzysta członek nie są uprawnione do zabierania głosu.
8. Każdy członek ma jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów. Statut spółdzielni, której członkami mogą być wyłącznie osoby prawne, może określać inną zasadę ustalania liczby głosów przysługujących członkom.

Odpowiedzialność.

a) Wspólnota:
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

b) Spółdzielnia:
1. Spółdzielnia odpowiada za swoje zobowiązania całym majątkiem.
2. Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
3. Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów.

Powstawanie (tworzenie).

Wspólnoty powstają z mocy prawa (przymusowo), a spółdzielnię mieszkaniową zakłada się dobrowolnie. W zasobach komunalnych wspólnota powstawała, gdy chociaż jeden lokal został wyodrębniony. Na analogicznej zasadzie powstaje wspólnota w zasobach spółdzielczych, gdzie wspólnotę tworzą: spółdzielnia i właściciele lokali wyodrębionych, którzy zrezygnowali z przynależności do spółdzielni.

Status prawny.

Wspólnota nie ma osobowości prawnej, natomiast spółdzielnia posiada osobowość prawną.

Spółdzielnię "zwykłą" od autentycznej można poznać po jej statucie, to tak ogólnie. W autentycznej spółdzielni - tak prawie jak w wspólnocie - wszystkie decyzje podejmuje walne zgromadzenie członków, zarząd zajmuje się bieżącymi sprawami, a rola rady nadzorczej ogranicza się tylko do czynności czysto rewizyjnych.

_______________

Oto co pisał ojciec spółdzielczości polskiej Edward Abramowski:

A więc przede wszystkim, władza prawodawcza stowarzyszeń należy do ogółu członków, zarówno kobiet jak i mężczyzn. Tylko uchwały zgromadzenia ogólnego, przyjęte większością głosów, mają moc obowiązująca dla stowarzyszenia. Uchwały te są w ciągłej zależności od woli swych twórców i jeżeli, po pewnym czasie okażą się niedogodne, zgromadzenie następne może je usunąć i zastąpić innymi. W tworzeniu uchwał, ich doskonaleniu i krytyce mogą brać udział wszyscy członkowie. Prawo inicjatywy prywatnej jest tutaj nieograniczone: każde uzdolnienie i energia osobista, każda idea w czyimś umyśle wyrosła i rozwinięta, może znaleźć dla siebie odpowiednie pole twórczości i mocą przekonywania wejść w życie stowarzyszeń. Prawodawstwo, jeśli można ten termin państwowy zastosować do zrzeszeń wolnych, jest tutaj w ciągłej styczności i w ciągłym uzależnieniu od potrzeb i od przekonań tego ogółu, dla którego powstaje i działa.

Władza wykonawcza, tj. zarząd i administracja stowarzyszenia, jest wybierana przez zgromadzenia ogólne na czas ograniczony i zostaje pod dwojaką kontrolą stowarzyszenia; pod kontrolą zgromadzenia ogólnego, któremu musi przedstawiać szczegółowe sprawozdanie ze swej działalności, oraz pod kontrolą komisji, wybranej w tym celu przez zgromadzenie. Rola zarządu jest zazwyczaj ograniczona do wykonywania i tych zadań, które stanowią stałą funkcję stowarzyszenia. O ile by zaś stowarzyszenie przekonało się, że wykonywanie to nie zgadza się z duchem jego uchwał i dążeń, może w każdej chwili poddać je surowej krytyce i zmienić skład zarządu.
_______________

Zachęcam użytkowników tego forum do aktywnej dyskusji na powyższy temat.

Pozdrawiam serdecznie,

Henryk Mościbrodzki
sygnatariusz POWNiAS
Skype: spl908455

Spółdzielnia, zgodnie ze swą nazwa powołana jest do zaspokojania porzeb "społem", "wspólnie".
U podstaw tej koncepcji było zaspokajanie potrzeb, poprzez wspólne korzystanie z dóbr, w posiadanie których nie możemy wejść odrębnie. Przede wszystkim jesteśmy za biedni , aby z nich korzystać odrębnie. I tak, jeśli głównym celem właściciela mieszkania jest spekulacja jego wartością, właściciel w nim nie mieszka i interesuje go wyłącznie wpływ z najmu, wtedy wspólnota jest lepszą formą zarządzania. Jeżeli jednak głównym celem właściciela jest mieszkanie w nim i odpowiednia jakość życia w tym mieszkaniu, wtedy z daleka od takiej formy zarządzania jaką jest wspólnota. Wspólnota ma sens w kilku tylko przypadkach:
1. dla właściciela lokalu przypadek opisany powyżej, tzn. właściciel nie mieszka w mieszkaniu i zainteresowny jest jedynie maksymalizacją zysku z najmu lokalu.
2. dla dewelopera wówczas, gdy deweloper mając większość we wspólnocie, np. poprzez opóźnianie wydania notarialnych aktów własności, do czasu wygaśnięcia uprawnień gwarancyjnych w lokalach nabywców. Po prostu dysponując wiekszością udziałów we wspólnocie blokuje wystąpienie z roszczeniami wobec usterek ujawnionych w części wspólnej nieruchomości.
3.Dla właścicieli jedynie wówczas, gdy w obrębie nieruchomości będą mieli zbliżony status materialny i socjalny, a co za tym idzie niemal stuprocentowa zbieżność interesów. Sytuacje takie niestety są tylko hipotetyczne, nieruchomości takie w praktyce nie występują.

Tak więc, bazując na aktualnie obowiazujacych przepisach można stwierdzić iż dla użytkowników mieszkań w budynkach wielomieszkaniowych znacznie korzystniejsza formą zarządzania sa spółdzielnie. Niestety wymagaja one znacznego zaangażowania ze strony członków. Brak zaangażowania bardzo szybko prowadzi do znanych i szeroko nagłaśnianych w mediach patologii.
O patologiach w spółdzielniach jest głośno - bo jest to modnym tematem zastępczym.
O patologiach we wspólnotach, szczególnie we wspólnotach w początkowym okresie, gdy zarządzają nimi zarządcy "od dewelopera", jakoś ciszej, choć tam właśnie dochodzi do największych w mieszkalnictwie patologii ( można o tym poczytać np. na forach dotycząch wiądacych firm developerskich).

Należy pamiętać, że do założenia spółdzielni potrzeba zaledwie i aż 10 osób. W Łomży są przykłady, że przy odpowiednim zaangażowaniu członków, spółdzielnia jednobudynkowa może funkcjonować z pożytkiem dla mieszkańców, bez patologii wspólnot mieszkaniowych.

(........)

Spółdzieczość i spółdzielcza własność mają stare tradycje i duże osiągnięcia jeśli chodzi o zaspokajanie niektórych potrzeb ludzi, którzy w pojedynkę nigdy by takiego celu nie osiągnęli. Trzeba tylko uzdrowić i urealnić prawo spółdzielcze i trzymać od tejże z daleka polityków i politykę. Niedobre rzeczy zapoczątkowali s-PiS-kowcy robiąc zamach na spółdzielczość mieszkaniową (parodia wykupu mieszkań za 1 zł).
Wzorem są spółdzielnie mleczarskie, gdzie nie udało się wejść politykom i prawie wszystkie świetnie sobie radzą skupiając całe rzesze rolników, którzy dzięki temu mają dochody.

Religia jest jak płciowy męski organ: jest całkiem w porządku, gdy ktoś go ma i jest z niego dumny, ale jeśli ktoś wyciąga go na zewnątrz i macha nam przed nosem, to już mamy pewien problem.

Prawda jest taka, że coraz więcej osób ma problem ze spółdzielniami mieszkaniowymi i muszą korzystać w sporach z pomocy prawników, ponieważ samemu trudno sobie poradzić z takim problem. W takic przypadkach warto zapytać tutaj o pomoc.