Plan ogólny Łomży pod lupą. Najwięcej emocji wokół gospodarstwa przy Raganowicza
Niewielu mieszkańców przyszło na konsultacje projektu planu ogólnego Łomży, choć dokument będzie miał realny wpływ na przyszłe możliwości zabudowy nieruchomości i kierunek rozwoju miasta. Niemal całą dyskusję zdominowała sprawa Pawła Webera, prowadzącego gospodarstwo przy ul. Raganowicza. Rolnik sprzeciwia się przeznaczeniu jego siedliska pod funkcję usługową. W tle pojawił się także spór o planowaną zabudowę wielorodzinną na sąsiedniej działce przy skrzyżowaniu ulic Raganowicza i Piłsudskiego, w sąsiedztwie jednostki wojskowej.
Konsultacje prowadził urbanista Jacek Rostek z pracowni opracowującej plan ogólny dla Łomży. Wyjaśniał, że nowy dokument zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przeciwieństwie do studium plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego.
Oznacza to, że jego zapisy będą wiążące przy sporządzaniu planów miejscowych oraz wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Dokument ma określić, w jakim kierunku mogą rozwijać się poszczególne części Łomży, gdzie dopuszczone będzie mieszkalnictwo, usługi, produkcja, zieleń, infrastruktura czy rolnictwo.
Łomża podzielona na strefy
Na potrzeby planu cały obszar miasta został podzielony na strefy planistyczne. Każda nieruchomość może znaleźć się tylko w jednej strefie, ponieważ strefy nie mogą się nakładać. W każdej z nich określony jest profil podstawowy oraz możliwe funkcje uzupełniające.
– Musieliśmy podzielić obszar miasta na strefy urbanistyczne, które w przyszłości mają być wytycznymi dla planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy – tłumaczył Jacek Rostek.
Przepisy przewidują 13 rodzajów stref. Najważniejsze dla mieszkańców są strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, jednorodzinną i zagrodową. W projekcie występują także strefy usługowe, gospodarcze, handlu wielkopowierzchniowego, zieleni i rekreacji, komunikacji, infrastruktury, cmentarzy, produkcji rolniczej oraz tereny otwarte.
Szczególne zasady dotyczą stref mieszkaniowych. Miasto musi wykazać, że istnieje zapotrzebowanie na wyznaczenie nowych terenów pod budowę mieszkań. Podstawą obliczeń są m.in. prognozy demograficzne GUS oraz chłonność terenów już znajdujących się w strukturze miasta.
Podczas konsultacji wskazano, że maksymalna chłonność terenów mieszkaniowych dla Łomży wynosi 11 903 osoby. W istniejących lukach w zabudowie można zmieścić zabudowę dla około 7924 osób. Oznacza to, że nowe tereny mieszkaniowe mogą zostać wyznaczone dla około 3979 kolejnych mieszkańców.
Ważnym elementem projektu jest również obszar uzupełnienia zabudowy. To przede wszystkim w jego granicach będą mogły być wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Poza tym obszarem możliwość uzyskania tzw. WZ będzie znacznie ograniczona.
Plan ogólny nie przesądza jeszcze, jaki konkretnie budynek powstanie na danej działce. Wyznacza jednak granice przyszłych możliwości inwestycyjnych. Przypisanie nieruchomości do określonej strefy może więc ułatwić jedne zamierzenia, a utrudnić lub wykluczyć inne.
Niewielu mieszkańców, jedna dominująca sprawa
Mimo znaczenia dokumentu na konsultacje przyszło niewielu mieszkańców. Niemal wszyscy uczestnicy odnosili się jednak do sprawy gospodarstwa Pawła Webera przy ul. Raganowicza.
Rolnik mówił, że w styczniu złożył do prezydenta Łomży wniosek o zachowanie rolnej i siedliskowej funkcji działki o powierzchni 41 arów. Jak podkreślał, gospodarstwo jest prowadzone w tym miejscu od ponad stu lat, a znajdujące się na nim budynki były już w 1997 roku ujęte na mapach i posiadają numery ewidencyjne.
Paweł Weber sprzeciwia się oznaczeniu jego nieruchomości jako strefy usługowej. Uważa, że powinien to być teren związany z produkcją rolną, zabudową zagrodową albo strefą buforową pomiędzy miastem a jednostką wojskową.
– Dlaczego aktywne gospodarstwo rolne zostało oznaczone jako teren usługowy, a nie jako teren związany z produkcją rolną lub siedliskiem rolnym? Dlaczego zaprojektował pan funkcję usługową, której ja nie chcę i która uniemożliwi mi potencjalny rozwój gospodarstwa? – pytał.
Przypominał, że w 2018 roku wydano decyzję o warunkach zabudowy potwierdzającą zabudowę zagrodową. Obawiał się, że po przyjęciu planu może mieć problemy z legalizacją, przebudową lub rozwojem istniejących budynków.
– Ustąpcie. Jak zrezygnuję z tego gospodarstwa, to sobie zmienicie. Dajcie mi te budynki zalegalizować – apelował.
W emocjonalnych wypowiedziach określał sytuację wokół swojego siedliska jako „farsę”. Pytał czy funkcję usługową wskazali sami urbaniści, czy taki kierunek został wyznaczony przez miejskich urzędników.
Jacek Rostek odpowiadał, że władztwo przestrzenne należy do gminy.
– Faktem jest, że dana działka jest pańska. To, co będzie pan mógł budować, a czego nie będzie pan mógł budować, pozostaje decyzją Rady Miejskiej – mówił urbanista.
Dodał, że dla tego terenu przyjęto kierunek rozwoju usług, a nie rolnictwa. Zanim Rada Miejska uchwali Plan, uwagi rozstrzygać będzie prezydent Łomży. Urbanista radził rolnikowi złożenie formalnej uwagi do projektu. Podkreślał, że uwagę może zgłosić każdy – nie tylko w sprawie własnej nieruchomości, ale również innych zapisów planu.
Uwaga powinna krótko wskazywać, jakiego terenu dotyczy i jakiej zmiany oczekuje składający. Należy też podać dane kontaktowe. Uwagi rozpatrzy prezydent miasta, który nie ma obowiązku ich uwzględnienia. Od sposobu rozpatrzenia uwagi nie przysługuje odwołanie. Ostatecznie projekt, wraz z listą uwag, trafi do Rady Miejskiej.
Dwie różne działki i jeden większy spór
Dyskusja dotyczyła nie tylko gospodarstwa Pawła Webera, ale również sąsiedniego obszaru przy skrzyżowaniu ulic Raganowicza i Piłsudskiego, obok jednostki wojskowej. To tam deweloper podejmuje starania o realizację zabudowy wielorodzinnej.
Paweł Weber przekonywał, że sposób wyznaczenia stref w tej części miasta ma umożliwić budowę bloku na działce o powierzchni około 10 arów. Zwracał uwagę, że w sąsiedztwie znajdują się domy jednorodzinne, zabudowa szeregowa, garaże i usługi, a mimo to cały większy obszar ujęto jako strefę wielofunkcyjną z zabudową wielorodzinną.
– Wszystko robicie, aby te 10 arów wciągnąć pod zabudowę wielorodzinną, żeby ten blok dewelopera przeforsować – zarzucał.
Kwestionował także objęcie strefą wielorodzinną terenu ujęcia wody Jantar, który jego zdaniem powinien pozostać terenem zielonym. Pytał też, po co planować kolejne bloki przy prognozowanym spadku liczby mieszkańców Łomży.
– Komu te bloki tam pchacie? Za mało wam pola? Niech pan robi te plany tam, gdzie nikomu nie będzie to przeszkadzało – mówił.
Zastrzeżenia do intensywnej zabudowy w sąsiedztwie jednostki wojskowej zgłaszała również Marlena Siok.
– Nam chodzi o jakiś rozsądek i racjonalność – podkreślała, zwracając uwagę na betonowanie miasta i niewielką ilość terenów zielonych.
– Nad prawem powinna być choć krzta zdrowego rozsądku – dodawał Tomasz Poreda.
Konsultacje pokazały, że plan ogólny nie jest jedynie technicznym podziałem miasta na kolorowe strefy. Za każdą z nich stoją konkretne możliwości inwestycyjne, ograniczenia dla właścicieli oraz spory o kierunek rozwoju Łomży.
Uwagi rozstrzygać będzie prezydent miasta, i nie musi się z tego za bardzo tłumaczyć, choć radni mają wgląd do jego rozstrzygnięć. Cały plan musi przyjąć Rada Miejska, a dotychczasowe głosowania pokazują, że prezydent Mariusz Chrzanowski ma tam pewną większość.
Konsultacje trwają do 28 lipca br. i do tego czasu można składać swoje uwagi i wnioski. Szczegóły w linku poniżej.
